Vastgoedbeheer met kennis van zaken

Eerste aanstelling Syndicus bij nieuwbouw

Een vrije- of een opgelegde keuze?

De syndicus is het uitvoerend orgaan van de Vereniging van Mede-eigenaars, aan wie belangrijke taken gereserveerd zijn, zoals het opstellen van de budgetten, het bijhouden van de boekhouding, het voldoen van de inkomende facturen van de VME, het incasseren van voorschotbijdragen, het afsluiten van verzekeringen, het voorbereiden (prijsoffertes) en het opvolgen van werken, algemene vergaderingen bijeenroepen, het doen respecteren van de reglementen en het opleveren van de gemeenschappelijke delen enz.


De bevoegdheid van de algemene vergadering om de eerste syndicus aan te stellen kan het gevolg zijn van twee feiten


- ofwel wordt de syndicus in het reglement van mede-eigendom niet aangesteld

- ofwel wordt de syndicus in het reglement van mede-eigendom wel aangesteld en vervalt de aanstelling van rechtswege bij de eerste algemene vergadering.


Als eigenaar van een appartement in aanbouw bent u dus geenzins verplicht de door de promotor aangestelde syndicus te aanvaarden. Meestal is dit immers een vertrouweling van de promotor die moeilijk de nodige objectiviteit aan de dag kan leggen om de promotor te wijzen op tekortkomingen tijdens de oplevering.


De eerste algemene vergadering van mede-eigenaars  beslist over de benoeming van een nieuwe syndicus ( mits dit agendapunt voorafgaandelijk op de uitnodiging werd vermeld) met een volstrekte meerderheid van stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars ( 50% + 1 van de aanwezigen dus).


Laat u dus zeker niet misleiden door een syndicus te nemen die voorgesteld wordt door de bouwpromotor: de gemeenschappelijke delen moeten immers nog opgeleverd worden: vakmanschap en onpartijdigheid zijn hier de boodschap.


Het volstaat om een offerte te vragen aan verschillende syndici en deze offerte voor te dragen tijdens de algemene vergadering. Soms is het aangewezen voorafgaandelijk overleg te plegen met enkele andere mede-eigenaren.


Bij totale onenigheid kan de syndicus eveneens gekozen of aangesteld worden door de vrederechter. 


Wie kan syndicus zijn?

Enkel een mede-eigenaar, een bewoner van het gebouw (ook niet eigenaar)  of een erkend kantoor bij het Beroepsinstituut van de Vastgoedmakelaars kan aangesteld worden als syndicus.


De als syndicus aangestelde is  volgens de wet aansprakelijk voor zijn beheer d.w.z. indien een mede-eigenaar, die de functie van syndicus uitoefent, de wet niet naleeft en de VME  dientengevolge aan haar wettelijke verplichtingen niet zou voldoen, dat de schade, die daaruit voortvloeit, aan de syndicus aangerekend kan worden. 


Bij grotere gebouwen (vanaf 10 flats) zal men doorgaans een professioneel erkend kantoor aanstellen met specialisatie van ‘syndicaal beheer’ en houder van een BIV nummer. Zo bent u zeker van een correct evenwicht ussen boekhoudkundige skills en technische gebouwenkennis. 


Iedere houder van een BIV nummer is eveneens verzekerd in de uitoefening van het beroep.

Is de syndicus een boekhouder, een vastgoedmakelaar of beide?

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!